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A importância da segurança jurídica antes de qualquer investimento.
O coquetel de moda feminina organizado pela AZVDO Estilo na Barra da Tijuca recebeu uma conversa que transcendeu o universo da moda. Dr. Arnaldo, especialista em direito imobiliário, abordou um tema que afeta milhões de brasileiros: a proteção jurídica na compra e aluguel de imóveis.
"O direito imobiliário é muito importante no ramo jurídico, principalmente na questão de segurança. "Quando a gente compra alguma propriedade, algum terreno, algum apartamento na planta ou até mesmo já construído, é sempre importante a gente ver se tem todas as certidões, se não tem nenhuma dívida", afirmou o advogado ao Jornal da República e Última Hora.
A observação é crucial em um mercado onde investimentos imobiliários frequentemente representam a maior aplicação financeira de uma vida. Segundo dados do Banco Central, o financiamento imobiliário movimentou mais de R$ 150 bilhões em 2025, consolidando o setor como motor da economia brasileira.
A realidade dos lançamentos imobiliários na Barra
A Barra da Tijuca concentra um dos maiores volumes de lançamentos imobiliários do Rio de Janeiro. Segundo a Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi-RJ), a região recebeu mais de 40 novos empreendimentos em 2025, movimentando bilhões em investimentos.
"Aqui na Barra, por exemplo, tem muitos terrenos que a gente não sabe a origem. Então é importante sempre a presença de um advogado para ter segurança jurídica naquilo que você está comprando, que afinal às vezes é o investimento de uma vida inteira", alertou Dr. Arnaldo.
O problema é real. Casos de atrasos em entregas são frequentes no mercado imobiliário brasileiro. Segundo levantamento do Ministério Público do Rio de Janeiro, aproximadamente 35% dos empreendimentos lançados entre 2015 e 2020 sofreram atrasos superiores a dois anos.
Contratos de lançamento: onde está a armadilha?
Quando um cliente assina contrato com uma construtora para adquirir imóvel na planta, frequentemente enfrenta cláusulas que favorecem o construtor. Dr. Arnaldo explicou como identificar essas práticas abusivas.
"A maneira principal é você analisar, com a presença de advogado especialista nessa área, o contrato que você assina com a construtora, que muitas vezes já prevê alguma cláusula abusiva de que vai atrasar na entrega do apartamento na planta", revelou.
A jurisprudência brasileira tem se posicionado contra essas cláusulas. O Superior Tribunal de Justiça (STJ), em diversos julgados, reconheceu o direito do comprador a indenizações por atraso na entrega, mesmo quando o contrato prevê prazos elásticos.
A Súmula 543 do STJ estabelece que "é abusiva a cláusula contratual que prevê a rescisão unilateral do contrato de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador".
Recuperação de valores: é possível?
Uma pergunta frequente entre compradores prejudicados é se conseguem recuperar seus investimentos. Dr. Arnaldo foi otimista: "Quando existe alguma prática que vai de encontro ao que você contratou com a construtora, é bem tranquilo de você conseguir, sim reaver o seu dinheiro de volta ou ganhar alguma indenização".
Dados do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro mostram que ações contra construtoras por atraso na entrega têm taxa de sucesso superior a 70%, especialmente quando há documentação adequada e representação jurídica especializada.
O papel do corretor: intermediário, não protetor.
Um equívoco comum é acreditar que o corretor imobiliário pode negociar ou modificar cláusulas contratuais. Dr. Arnaldo esclareceu: "O corretor é apenas um vendedor; ele apenas faz um intermédio entre você e a construtora.
Ele apenas te apresenta, te mostra o apartamento, mas o contrato com a construtora aí sim vai para o ramo jurídico."
A Lei 13.786/2018, que regulamenta o mercado imobiliário, é clara: o corretor atua como intermediário, não como representante legal do comprador. Sua responsabilidade limita-se à apresentação do imóvel e facilitação da negociação.
Aluguel: alternativas ao fiador tradicional
Com a dificuldade crescente de encontrar fiadores, o mercado imobiliário desenvolveu alternativas. Dr. Arnaldo apresentou três opções principais.
Depósito de caução (calção).
"O inquilino deposita 3 meses de aluguel. Alguns proprietários pedem aluguel, mas o condomínio, esse depósito de 3 meses. E aí ele substitui a figura do fiador", explicou o advogado.
O depósito funciona como garantia, permanecendo em conta específica e sendo utilizado apenas para cobrir atrasos ou inadimplências. Segundo a Associação de Proprietários de Imóveis do Rio de Janeiro (APIR), 65% dos contratos de aluguel utilizam essa modalidade.
Seguro fiança
"O seguro fiança é como se fosse um fiador pago. A seguradora recebe uma mensalidade ou anuidade e assume a posição de fiador. "Qualquer atraso em aluguel, condomínio, qualquer responsabilidade do inquilino, a seguradora assume esse papel", detalhou Dr. Arnaldo.
A modalidade ganhou força nos últimos anos. Segundo dados da Federação Nacional das Seguradoras (FenSeg), o seguro fiança cresceu 45% entre 2023 e 2025, consolidando-se como a segunda opção mais utilizada no mercado.
Título de capitalização: a alternativa mais barata.
A opção menos conhecida, mas potencialmente mais vantajosa, é o título de capitalização. "Você tem esse prazo maior, porque aí você dá um título como se fosse para assegurar o seu bom pagamento. É uma alternativa que nem todo proprietário aceita, mas é mais barata do que o seguro fiança e mais barata do que o depósito de caução", revelou Dr. Arnaldo.
A vantagem principal é que o inquilino pode resgatar o valor antes do término do contrato em caso de atraso do proprietário. "Uma vez o inquilino atrasando no pagamento, ele pode sim resgatar o valor antes", confirmou o advogado.
Tendências do mercado imobiliário em 2026
Dr. Arnaldo identificou oportunidades e riscos para o mercado carioca. "Atualmente, principalmente aqui na região da Barra, a gente vê muitos lançamentos imobiliários e é uma excelente oportunidade para quem quer adquirir o seu primeiro imóvel, principalmente comprar logo ali na planta, porque você consegue um bom financiamento com a construtora."
A Barra da Tijuca segue como polo de desenvolvimento imobiliário. Segundo a Câmara Imobiliária do Rio de Janeiro, a região concentra 28% dos lançamentos da cidade, com preços médios de R$ 12 mil por metro quadrado — 35% acima da média carioca.
Prevenção: a melhor estratégia.
Para compradores, Dr. Arnaldo recomenda: "A questão principal de prevenção é você realmente analisar com a presença de um advogado da área o contrato com a construtora para evitar alguma prática ou cláusula abusiva e aí você desde logo não entrar numa furada".
Para proprietários: "A principal prevenção é você fazer uma boa pesquisa de potenciais inquilinos, cadastros, Serasa, enfim, certidões que também são englobadas pelo advogado e um bom contrato de aluguel".
Sobre Dr. Arnaldo
Dr. Arnaldo é advogado especialista em direito imobiliário, com atuação consolidada no mercado carioca, particularmente na Barra da Tijuca.
Com experiência em contratos de compra e venda de imóveis, lançamentos imobiliários, contratos de aluguel e questões de segurança jurídica patrimonial, tornou-se referência para clientes que buscam proteção em transações imobiliárias.
Sua prática abrange análise de cláusulas contratuais, identificação de práticas abusivas, recuperação de valores em casos de inadimplência construtora e estruturação de garantias em contratos de aluguel.
Dr. Arnaldo defende a importância da consultoria jurídica preventiva como ferramenta essencial para evitar litígios custosos e proteger patrimônios.
Participa ativamente de eventos e conversas sobre tendências do mercado imobiliário, contribuindo para educação jurídica do consumidor.
Repórter Ralph Lichotti - Advogado e Jornalista, Editor do Ultima Hora Online e Jornal da República, Foi Sócio Diretor do Jornal O Fluminense e acionista majoritário do Tribuna da Imprensa, Secretário Geral da Associação Nacional, Internacional de Imprensa - ANI, Ex- Secretário Municipal de Receita de Itaperuna-RJ, Ex-Presidente da Comissão de Sindicância e Conselheiro da Associação Brasileira de Imprensa - ABI - MTb 31.335/RJ
Por Robson Talber @robsontalber
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